Если Вы прочитали книгу Майкла Мэлони «Руководство по инвестированию в золото и серебро», то наверняка запомнили, что для ее автора окончательная цель состоит в приобретении недвижимости, а не золота или серебра. Драгоценные металлы не создают денежных потоков и не дают налоговых преимуществ. Тем не менее, можно с определенной уверенностью утверждать, что с учетом фазы экономического цикла, в которой мы находимся, можно приобрести намного больше недвижимости, покупая в данный момент золото и серебро, чем если покупать недвижимость напрямую.
Краеугольным камнем теории «инвестирования по Мэлони» является идея о том, что стоимость различных активов (недвижимости, акций, драгоценных металлов, сырья, продуктов питания и т. д.) меняется циклично относительно друг друга, всегда возвращаясь к средним значениям. В своей книге Майкл Мэлони убедительно доказывает это, анализируя «финансовую историю» за последние 500 лет.
КУДА СЕЙЧАС ЛУЧШЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ? Недвижимость, Акции, Крипта?
Если подобные циклические колебания действительно имеют место, то будет правильно инвестировать в актив, когда он недооценен, а продавать – когда он находится на пике своей стоимости. При этом важно понимать, что бумажные деньги не могут служить хорошим мерилом стоимости товаров и услуг, а также инвестиционных активов, потому что они непрерывно обесцениваются. Поэтому активы следует не оценивать в «фантиках» (бумажных валютах), а сравнивать между собой: «Сколько баррелей нефти стоит моя квартира?», «Сколько мешков пшеницы стоит 1 пункт индекса фондовой биржи?» и т. д.
В отношении недвижимости Майкл Мэлони и его команда аналитиков измеряют стоимость американской недвижимости в драгоценных металлах. В США с 1987 г. действует достоверный общепризнанный национальный индекс стоимости недвижимости (но не всей недвижимости, а только домов на одну семью) – индекс Кейса – Шиллера. Что касается стоимости драгоценных металлов, то исторические и свежие данные можно получить на сайте kitco.com.
В одной из статей Майкл Мэлони привел вот такую статистику:
До начала 2000-х гг. золото не пользовалось популярностью у инвесторов, американская недвижимость значительно выросла в цене относительно него. Обратный процесс начался в 2005 г., задолго до финансового кризиса на американском рынке недвижимости. В 2011 г. цены на недвижимость в долларах упали до уровня 2002 г. Но если измерить стоимость недвижимости в золоте, то оказывается, что она еще в 2009 г. «пробила» уровень 1987 г., а с тех пор «просела» еще ниже.
Куда же все таки инвестировать: в драгоценные металлы или в недвижимость?
Например, Майкл Мэлони советует всем инвестировать сейчас около 90% своих сбережений в золото и серебро, а когда придет время, продать драгоценные металлы и купить недвижимость.
С точки зрения составления сбалансированного портфеля, на наш взгляд, будет разумным такой вариант:
Инвестиции в недвижимость в Украине стали..надежнее..
· деньги на краткосрочных депозитах – до 10%;
· недвижимость, вложения в зарубежные акции, недвижимость за рубежом – 65–80%.
Как Вы считаете, прав ли Майкл Мэлони?
Действительно ли недвижимость – это самый правильный актив для инвестирования? И стоит ли так пристально рассматривать золото и серебро для инвестиций?
Источник: www.lektorium.tv
Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость
Покупка жилой или коммерческой недвижимости за рубежом для последующей сдачи в аренду выглядит неплохим способом обеспечить себе пассивный доход. На деле такие инвестиции нередко разочаровывают покупателей. Чтобы избежать этого, нужно следовать простым правилам
Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.
Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.
Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.
Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.
Кто ищет, тот всегда найдет
Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.
Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.
Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.
Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.
Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.
Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года.
В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.
Три ключевых правила
Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:
Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов
Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.
Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.
Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.
Правило 2: Тщательный расчет доходности
Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!
Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.
В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.
Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.
Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах
Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.
Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).
Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.
Важность диверсификации
Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.
По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.
Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.
Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard Poor’s.
Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.
Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/366691-zolotye-metry-pravila-uspeshnyh-investiciy-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost» target=»_blank»]www.forbes.ru[/mask_link]
Инвестиции в недвижимость VS Gold
Недвижимость и золото являются двумя наиболее популярными вариантами инвестиций, и на то есть веские причины. Оба актива зарекомендовали себя как надежные инвестиции на протяжении многих лет, предоставляя инвесторам страховку от инфляции и надежный источник долгосрочного роста.
Вот несколько причин, по которым недвижимость и золото являются надежными инвестициями:
- Материальный актив: Недвижимость — это материальный актив, который дает инвесторам чувство безопасности. В отличие от акций или облигаций, недвижимость — это физический актив, который инвесторы могут увидеть и потрогать.
- Оценка: Недвижимость, как правило, со временем дорожает, что делает ее привлекательной для долгосрочных инвестиций. Инвестиции в недвижимость также могут приносить доход от аренды, что делает их привлекательным вариантом для инвесторов, ищущих регулярный денежный поток.
- Хеджирование от инфляции: Недвижимость может быть хорошей защитой от инфляции, потому что она имеет тенденцию к увеличению в цене вместе с инфляцией. Когда цены растут, растет и стоимость недвижимости, что позволяет инвесторам защитить свое богатство от инфляции.
- Актив-убежище: золото считается активом-убежищем, которое обеспечивает надежное сохранение стоимости во времена экономической неопределенности. Во время экономических спадов инвесторы, как правило, обращаются к золоту как к безопасному варианту инвестиций, который может помочь стабилизировать его цену.
- Диверсификация: золото является эффективным инструментом диверсификации инвестиционных портфелей. Добавляя золото в портфель, инвесторы могут снизить общий риск и со временем увеличить доходность.
- Защита от инфляции: Как и недвижимость, золото также является защитой от инфляции. По мере снижения стоимости бумажных денег стоимость золота имеет тенденцию к росту, защищая инвесторов от негативных последствий инфляции.
В целом, недвижимость и золото являются солидными инвестициями, которые предлагают инвесторам страховку от инфляции, преимущества диверсификации и потенциал для долгосрочного роста. Однако важно отметить, что оба актива сопряжены с рисками и требуют тщательного рассмотрения перед инвестированием. Всегда рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы определить лучшие варианты инвестиций для ваших конкретных потребностей и целей.
Сколько roi может быть получено от 1,000,000 20 XNUMX долларов, если вкладываться в недвижимость по сравнению с золотом за последние XNUMX лет
Расчет ROI (возврата инвестиций) для инвестиций в недвижимость и золото за последние 20 лет может быть сложным, поскольку он зависит от нескольких факторов, таких как местоположение собственности, время покупки и продажи, колебания цен на недвижимость и золото. рынка и других экономических факторов. Тем не менее, мы можем предоставить общий обзор потенциальной окупаемости обоих вариантов инвестиций за последние 20 лет на основе исторических данных.
Недвижимость. За последние 20 лет рынок недвижимости переживал взлеты и падения, периоды быстрого роста сменялись спадом. Однако исторически недвижимость была надежным источником долгосрочного роста и оценки. По данным Национальной ассоциации риелторов, среднегодовой темп роста стоимости домов в США за последние 20 лет составлял примерно 3.8%.
Если предположить, что 1,000,000 лет назад инвестиции в недвижимость составили 20 3.8 2,319,842 долларов США, и принимая во внимание среднегодовой темп прироста стоимости в XNUMX%, общая рентабельность инвестиций составит примерно XNUMX XNUMX XNUMX доллара США. Этот расчет не включает дополнительный денежный поток от дохода от аренды или других выгод, которые могут быть связаны с владением недвижимостью.
Золото: золото также известно как надежный вариант инвестиций, обеспечивающий защиту от инфляции и актив-убежище во время экономической неопределенности. За последние 20 лет цена на золото значительно выросла: примерно с 275 долларов за унцию в 2002 году до более чем 1,700 долларов за унцию в 2022 году.
Если предположить, что 1,000,000 лет назад инвестиции в золото составили 20 275 1,700 долларов США, и принимая во внимание увеличение цены на золото с приблизительно 14,545,454 долларов США за унцию до более чем XNUMX XNUMX долларов США за унцию, общая рентабельность инвестиций составит приблизительно XNUMX XNUMX XNUMX долларов США.
Важно отметить, что рентабельность инвестиций как в недвижимость, так и в золото может варьироваться в зависимости от различных факторов, и прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Кроме того, инвестирование в любой актив связано с рисками и требует тщательного рассмотрения и анализа перед принятием каких-либо инвестиционных решений. Всегда рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы определить лучшие варианты инвестиций для ваших конкретных потребностей и целей.
сколько roi можно получить от 1,000,000 20 XNUMX долларов, если инвестировать в серебро по сравнению с золотом за последние XNUMX лет
За последние 20 лет оба Серебряный и золото испытали значительный рост цен, хотя золото исторически было более популярным выбором для инвестиционных целей.
Предполагая, что 1,000,000 лет назад было инвестировано 20 XNUMX XNUMX долларов США в серебро или золото, потенциальная рентабельность инвестиций будет следующей:
Золото: исходя из исторических данных, цена на золото значительно выросла за последние 20 лет. По состоянию на апрель 2002 года цена золота составляла примерно 275 долларов за унцию, а по состоянию на апрель 2022 года цена золота составляла примерно 1,700 долларов за унцию. Это представляет собой увеличение примерно на 518% за последние 20 лет.
Таким образом, если предположить, что в апреле 1,000,000 года инвестиции в золото составили 2002 6,180,000 2022 долларов США, стоимость этих инвестиций будет составлять приблизительно 518 XNUMX XNUMX долларов США по состоянию на апрель XNUMX года. Это представляет потенциальную рентабельность инвестиций примерно в XNUMX%.
Серебро. Хотя серебро за последние 20 лет также росло в цене, оно не росло так же хорошо, как золото. По состоянию на апрель 2002 года цена серебра составляла примерно 5 долларов за унцию, а по состоянию на апрель 2022 года цена серебра составляла примерно 24 доллара за унцию. Это представляет собой увеличение примерно на 380% за последние 20 лет.
Следовательно, если предположить, что в апреле 1,000,000 года инвестиции в серебро составили 2002 4,800,000 2022 долларов США, стоимость этих инвестиций по состоянию на апрель 380 года составит примерно XNUMX XNUMX XNUMX долларов США. Это представляет собой потенциальную рентабельность инвестиций примерно в XNUMX%.
Важно отметить, что эти расчеты основаны на исторических данных и не являются гарантией будущих результатов. Кроме того, инвестирование в драгоценные металлы, такие как золото и серебро, сопряжено с риском и требует тщательного рассмотрения и анализа перед принятием каких-либо инвестиционных решений. Всегда рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы определить лучшие варианты инвестиций для ваших конкретных потребностей и целей.
Источник: selectestatesinternational.com